Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия. Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества Ипотека в силу закону до полной оплаты

В апреле 2007 г. ОАО (продавец) и ООО (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания). Другие договоры в отношении указанного объекта не оформлялись. Договором предусмотрено, что при передаче продаваемого объекта стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт - после полной оплаты продажной стоимости объекта. Договор не содержит оговорок о моменте перехода права собственности. В мае 2007 г. договор зарегистрирован регистрационной палатой. Покупателю выдали два свидетельства о госрегистрации права собственности с ограничением (обременением): ипотека в силу закона. До настоящего времени выкупная стоимость продавцу не выплачена. Передаточный акт не составлен. Объект находится на балансе продавца. Без полной оплаты он не передает имущество покупателю. ИФНС считает, что покупатель неправомерно не ставит здание на баланс в качестве объекта основных средств, требует осуществить такую постановку и соответственно начислять налог на имущество. Правомерны ли действия регистрационной палаты по регистрации договора и выдаче свидетельств с ограничениями? Права ли ИФНС?

Налоговики правы

В рассматриваемой ситуации (при условии, что регистрационная палата оформила переход права собственности на объект недвижимости с выдачей свидетельства о собственности с обременением) требование налогового органа, настаивающего на бухгалтерском учете приобретенного объекта недвижимости покупателем, правомерно.

Государственная регистрация перехода права собственности недвижимости является для налоговиков неоспоримым подтверждением возникновения обязанности у покупателя поставить приобретенное имущество на баланс в качестве основного средства и уплачивать налог на имущество (ст. 374 НК РФ). Это объясняется тем, что право собственности на недвижимое имущество, а также его переход к другим лицам подлежит госрегистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с момента госрегистрации возникает право собственности на недвижимость (п. 1 ст. 131, ст. 219 и п. 2 ГК РФ).

Ошибка регистратора?

Можно назвать две причины, по которым результат сделки не соответствует ожиданиям сторон. Во-первых, в договоре четко не сформулировано условие об особом порядке перехода права собственности на продаваемое имущество (после полной оплаты). Во-вторых, регистрирующий орган не в полной мере учел условия договора и, по нашему мнению, допустил нарушение при регистрации сделки купли-продажи и перехода прав по ней.

Как следует из вопроса, стороны намеревались заключить договор купли-продажи недвижимости не просто с рассрочкой платежа ( ГК РФ), а с особым порядком перехода права собственности на имущество - после полной оплаты по договору. На такой вывод косвенно указывает приведенное в вопросе условие договора: имущество передается после полной оплаты продажной стоимости. Указанный порядок допустим в силу ГК РФ.

Справочно

Статья 491 ГК РФ «Сохранение права собственности за продавцом»

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

Но возможность использовать особую конструкцию определения момента перехода права собственности (после полной оплаты) поставлена в зависимость от наличия в договоре условия о сохранении за продавцом права собственности до какого-либо момента. Подобного условия в договоре нет. В нем указан только момент передачи имущества, а не момент перехода права собственности.

Скорее всего регистрирующий орган решил, что особые условия ГК РФ в данном случае неприменимы, и расценил договор как сделку купли-продажи с рассрочкой платежа ( ГК РФ) с переходом права собственности к покупателю до момента полной оплаты.

Чтобы использовать конструкцию перехода права собственности, предусмотренную ГК РФ, в договор следовало включить такое условие: право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до полной оплаты товара. Оно позволило бы регистрирующему органу однозначно определить момент перехода права собственности и правильно выполнить регистрационные действия.

Вместе с тем отсутствие акта приема-передачи указывает на неисполнение договора продавцом. При таких обстоятельствах регистрирующий орган должен был лишь зарегистрировать саму сделку (договор купли-продажи), а переход права собственности - только после исполнения сторонами условий договора. Со стороны покупателя это полная оплата (подтверждением служат платежные поручения либо иные доказательства, дозволенные условиями договора), со стороны продавца - передача имущества (подтверждается актом приема-передачи, подписанного обеими сторонами договора).

Регистрация ипотеки в силу закона

При наличии подписанного сторонами акта приема-передачи регистрирующий орган вправе регистрировать переход прав с обременением (ипотеку), несмотря на отсутствие отдельного договора о залоге (ипотеке) и соответствующих заявлений сторон сделки. Поясним.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1
ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в рассрочку (п. 1 ст. 488 и п. 1 ГК РФ). В пункте 3 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Госрегистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такое право может быть оспорено только в суде.

В рассматриваемом случае договором предусмотрено, что товар не передается покупателю до его полной оплаты, следовательно, его нельзя считать находящимся в залоге, учитывая приведенные выше нормы. Таким образом, регистрация перехода прав собственности с обременением произведена с нарушением норм действующего законодательства.

На заметку продавцу

Несогласие лица с актом госрегистрации следует расценивать как наличие у продавца самостоятельного требования относительно объекта регистрации. Адекватным способом защиты прав продавца на объект недвижимости является предъявление в установленном порядке иска о признании права к лицу, указанному в акте регистрации (см. постановления ФАС Центрального округа от 15.06.2007 по делу № А35-5767/06-С11, Северо-Кавказского округа от 06.06.2007 № Ф08-2930/2007 по делу № А32-23817/2006-36/551, от 22.05.2007 № Ф08-2437/2007 по делу № А32-17490/2006-41/464, Дальневосточного округа от 24.04.2007, 17.04.2007 № Ф03-А73/07-1/883 по делу № А73-6497/2006-36).

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, в последнее время все чаще оформляются через банк с помощью ипотечного кредита. Выгодные процентные ставки, минимальные сроки рассмотрения, возможность использования материнского сертификата и государственные программы субсидирования делают их доступнее. Те, кто впервые сталкивается с банковскими услугами, придя в отделение, слышат множество новых терминов и выражений. Одно из них - ипотека в силу закона. Что это такое - так сразу и не понять. Поэтому стоит отдельно рассмотреть данный вопрос, чтобы у участников сделки было понимание и осознание происходящего.

Обозначение ипотеки в силу закона

В Гражданском кодексе и Федеральном законе РФ №102 «Об ипотеке» законодателем закреплено определение тому, что это такое - ипотека в силу закона. Данное направление кредитования всегда подразумевает наличие обременения или его еще принято называть имущественный залог. Чаще всего встречается оформление сделок с недвижимостью за счет использования средств банка. Таким образом и возникает ипотека. Самый надежный вариант - это оформление ее в силу закона, поскольку заемщик не сможет оспорить право собственности ввиду гарантированного наличия обременения.

Как только право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРП (Единый государственный реестр прав), можно говорить о возникновении обязательств данного вида ипотеки. Право собственности образуется за счет оформления договора ренты, купли-продажи, залога имущественных прав.

Особенности оформления

Большинство клиентов сначала получают одобрение по кредиту на ипотеку и только потом начинают искать подходящий объект недвижимости. Определившись, они подписывают кредитный договор и только после о купле-продаже. Как только произошла государственная регистрация ипотеки в силу закона, банк перечисляет кредитные средства в адрес продавца недвижимости. Таким образом, клиенты не могут выбрать, в какой форме будет оформлена ипотека. Если речь идет о покупке недвижимости с использованием заемных средств, ипотека автоматически будет считаться оформленной в силу закона.

Документально заемщик становится владельцем объекта недвижимости, но поскольку она приобретается за счет заемных средств, становится одновременно и залогом. Полученные денежные средства заемщик может потратить только на приобретение объекта недвижимости, который в последующем переходит в качестве залога кредитному учреждению. Наличное использование кредитных денег не предусмотрено.

Основания для оформления

На законодательном уровне закреплены следующие виды объектов недвижимости, которые могут быть приобретены в рамках ипотеки: квартира на вторичном рынке или новостройка, комната, земельный участок, дом (коттедж, особняк), гараж, кооператив, производственное помещение. Если один из них приобретается с помощью части банковских средств, то возникает ипотека в силу закона. Сюда относится случай, когда недвижимость приобретается в рассрочку.

Она может быть предоставлена также при оформлении договора ренты или для строительства дома. При строительстве сооружения или здания на земельном участке, который находится в обременении у кредитного учреждения, ипотека будет распространяться и на эти объекты в том числе. Исключение могут составлять правила, прописанные в договоре ипотеки.

Обязанности и права заемщика

После оформления ипотеки в силу закона, залог должен быть сохранен в том же виде, в котором был передан первоначально. Ответственность заемщика распространяется и на случаи порчи или потери целостности имущества. Если один из данных пунктов произошел, необходимо поставить кредитора в известность.

В том случае, когда предметом ипотеки служит загородный дом, заемщик имеет право застраивать территорию вокруг него любыми постройками, которые не противоречат закону. Для этого ему не требуется получение одобрения или согласия банка.

Если параметрами ипотечного кредита предусмотрена возможность передать заложенное имущество третьему лицу, то оно становится залогодателем и отвечает за исполнение условий договора об ипотеке. Сюда также могут входить обязательства, которые предыдущим владельцем были нарушены.

Регистрация права

Определившись с тем, что это такое ипотека в силу закона, необходимо понимать, как происходит порядок регистрации. Каждый случай, который связан с изменением собственника, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Прежде чем оформить сделку, необходимо определиться с тем, находится ли объект в обременении третьих лиц. Проверить информацию можно через онлайн сервисы ЕГРП или МФЦ, обратившись в Росреестр.

Чтобы перейти к процессу регистрации, необходимо предпринять следующие действия:

• Получить одобрение на кредит в банке, оформить договор купли-продажи.
• Предоставить в государственный орган данные документы, а также закладную для оформления регистрации.

Регистрация осуществляется в течении 5 рабочих дней. Если говорить о таких объектах недвижимости, как земельный участок, нежилое помещение, сооружение, здание, то российским законодательством предусмотрен срок в 15 рабочих дней.

Документальное оформление

Официальное подтверждение того, что объект недвижимости находится в обременении, выступает закладная. Как правило, после регистрация ипотеки в силу закона, она оформляется сотрудником банка. Однако встречаются и такие случаи, когда закладную оформляет нотариус.

Поскольку объект недвижимости находится в обременении, его нельзя реализовать без получения одобрения банка. В свидетельстве о регистрации права в разделе «Обременение» обязательно должна быть сделана отметка о том, что объект приобретен за счет кредитных средств. Как только вся задолженность будет погашена, а обязательства перед банком будут полностью выполнены, в свидетельстве о праве собственности, регистратор проставит штамп о гашении. Госпошлина за данную процедуру не взимается, законом предусмотрен трехдневный срок для осуществления данной процедуры.

Без письменного согласия залогодержателя невозможно произвести изъятие или отчуждение недвижимого имущества, взятого в ипотеку.

Можно ли заменить на ипотеку в силу договора

Чтобы понимать, что это такое - ипотека в силу закона, необходимо различать и другой ее вид - ипотека в силу договора. Она возможна при оформлении сделки с уже имеющимся в собственности будущего заемщика объектом недвижимости, который он передает в качестве залога. Возможен также вариант, когда заемщик получает кредитные средства, оформляет право собственности и только потом передает недвижимость в качестве залога банку. Без оформления в залог ипотека в силу договора также возможна, в таком случае и обременение не возникает.

Данное направление имеет определенные риски, поскольку существует вероятность не возвратности выданных денежных средств. Самостоятельно определить тип ипотеки невозможно. Он вытекает, исходя из предмета ипотеки и способа распоряжения полученными денежными средствами.

Коротко об отличиях между двумя формами ипотеки

Если подытожить различия, то выглядеть это будет следующим образом:

• Порядок регистрации: ипотека в силу договора подлежит регистрации отдельно, а документы должны быть представлены в ЕГРП совместно с залогодателем и залогодержателем. При оформлении договора ипотеки в силу закона процесс регистрации происходит одновременно с оформлением прав в ЕГРП новым собственником. Залогодержатель и залогодатель могут предоставить документы в государственный орган по отдельности.
• Оформление ипотеки в силу закона подразумевает целевое использование денежных средств, при которой приобретаемый объект недвижимости автоматически становится залогом. По договорной ипотеке залога может и не быть, но в качестве обременения может выступать недвижимое имущество собственника.
• Процесс оформления ипотеки в силу закона не предусматривает необходимости оплаты государственной пошлины, чего нельзя сказать при договорной ее форме.

Смена держателя или прекращение действия закладной

В том случае, если оформлена ипотека имущества в силу закона, но заемщик не выполняет свои обязательства, закладная может быть передана кредитору для реализации. Как только обязательства в рамках ипотечного кредитного договора выполнены, задолженность погашена, она (закладная) перестает действовать. Можно смело говорить о снятии ипотеки в силу закона.

На законодательном уровне допускается изменение держателя закладной, например, при ее продаже или рефинансировании ипотечного кредита. Если владельцу свидетельства необходимо, чтобы в поле «Обременение» не было отметок о кредите, то ему потребуется оформить новое свидетельство. Для его получения собственник оплачивает государственную пошлину в размере 200 рублей.

Сроки рассмотрения и необходимые документы для снятия обременения

Максимальный срок, в течении которого происходит государственная регистрация снятия обременения, - три дня. Для осуществления процедуры, необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление от залогодателя с приложением документов, свидетельствующих о полном исполнении обязанностей в рамках ипотеки.
• Заявление держателя закладной, как правило, оформляется от имени банка.
• Если прекращение обязательств в рамках ипотеки было принято на основании судебного решения, то его необходимо также предоставить.

Заявление может быть подано совместно владельцем имущества и банком. В большинстве случаев, после полного исполнения обязательств клиент (бывший заемщик) сам обращается в государственный орган. Примечательно, что закладную он может получить, подписав акт приема-передачи в отделении банка, где был оформлен ипотечный кредит. Также потребуется справка об отсутствии задолженности с указанием даты, когда произошло закрытие ипотечного договора.

Если банк крупный, то он может самостоятельно произвести снятие обременения, после исполнения заемщиком обязательств по ипотеке.

Ипотека (от лат. hypotheca - залог, от греч. hypoteke) - это разновидность залога, при которой закладывается недвижимое имущество, но и одновременно остается в собственности должника. Если должник не выполняет свои обязательства, то кредитор имеет право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Следует различать понятия ипотека и , при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов называют ипотечным брокериджем . Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист - ипотечный брокер .

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;
2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека ) - это ипотека, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
3. Продажа в кредит.
4. Рента.
5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека ) - это ипотека, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Оценка платежеспособности заемщика

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг ) - это оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Данные коэффициенты разрабатывались банками совместно с Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта США и европейских стран. Именно такой набор показателей отражает полную картину платежеспособности заемщика, а также позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. В каждой банковской программе данные коэффициенты утверждены заранее, но в некоторых случаях могут и корректироваться, к примеру, по способу подтверждения дохода. К/З, О/Д и П/Д могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, размеров средней заработной платы и предпочтений того или иного банка.

После произведения расчета по данным коэффициентам обычно выбирается минимальная сумма, которая и будет являться суммой кредита. Доход и способ его подтверждения, являются одним из основных факторов, которые влияют на сумму кредита. Большинство банков понимают, что не все доходы будущих заемщиков отражаются в бухучете работодателя, поэтому они разрабатывают различные способы подтверждения доходов, например: справка о доходах свободной формы.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» - часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами - аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле.

Для начала следует разобраться с правовыми аспектами такого явления как ипотека в силу закона. Вот как объясняют этот термин представители Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области:

Вопрос: Что такое "ипотека в силу закона"?

Ответ: В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

В порядке п. 43 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998 (далее – Правила ведения ЕГРП), записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав на основании подлежащих обязательной государственной регистрации договоров и иных документов, служащих основанием возникновения ограничений (обременений).

П. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998 гласит, что квартира, приобретенная с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно п. 27 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации N 213 от 15.06.2006, в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа).

Также необходимо предоставить: документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия; документы, названные в договоре ипотеки в качестве приложений. При удостоверении прав залогодержателя закладной - оригинал закладной и оригиналы документов, названных в закладной в качестве приложений; подлинник плана объекта недвижимости, удостоверенный государственным органом (организацией), осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа. На земельный участок – кадастровый план земельного участка.

Теперь, когда все стало совсем понятным, специалисты прокомментируют нормы законодательства.

Комментирует адвокат Антон Лебедев :

Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика и, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является именно получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или заем.

Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Исключением из этого правила являются несовершеннолетние. Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут в большинстве случаев получать доход, достаточный для осуществления платежей по ипотечному кредиту. Более того, несовершеннолетние ограничены в дееспособности и не могут самостоятельно совершать сделки до 14 лет, а с 14 до 18 лет только с согласия законного представителя – обычно родителей. До достижения 18 лет продажа недвижимости несовершеннолетнего должна согласовываться с органами опеки. Даже достигнув возраста 18 лет, человек может не начать зарабатывать деньги для выплаты по ипотечному кредиту, т.к. он может поступить в институт и продолжать находиться на иждивении у родителей.

Путаницу в данное правило, на мой взгляд, вносят именно ограничения существующие в самих ипотечных программах, т.к. законодательство трактует ипотеку в силу закона значительно шире, чем этим пользуются банки. Банки стараются ограничить участие несовершеннолетних в ипотечных программах. Значительная часть ипотечных программ не позволяет включить несовершеннолетнего в число сособственников, если в этом нет необходимости. Это связано с повышенными рисками банков по обращению взыскания на такое имущество. Участие несовершеннолетнего в ипотечной сделке допускается при условии, что он продает долю недвижимости, деньги от продажи которой используются для приобретения нового "ипотечного" жилья. Это связано с тем, что орган опеки не даст разрешения просто продать недвижимость несовершеннолетнего без предоставления ему какого-либо другого жилья, а без продажи доли несовершеннолетнего сделка будет невозможна. Откидывать целую группу потенциальных заемщиков банки не решаются.

Отдельно хочется сказать и об ипотеке в силу договора. Правило достаточно простое – все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. Ранее нежилая недвижимость была исключением – залог нежилой недвижимости осуществлялся в только на основании договора ипотеки. Теперь это исправлено. В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, т.к. возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.

Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона возникает вследствие разных причин. Но по сути это одно и тоже – кредит с залогом, который обеспечивает выплаты заемщика кредитору. Цель этого обязательства – покупка недвижимости за предоставленные банком средства.

Разные виды ипотеки

Приобрести жилье сегодня не так просто, особенно для жителей больших городов. Все дело в стоимости недвижимости, которая для большинства граждан просто неподъемная. Именно поэтому многие кредитные учреждения готовы предоставлять своим клиентам средства с условием передачи имущества при невыполнении заемщиком своих условий. То есть, все просто – не можешь платить, значит, придется отдать залог. Также следует знать, что ипотека может возникать на сновании либо соглашения, либо закона.

Ипотека в силу договора всегда возникает на основании документа, заключаемого сторонами. Это так называемое ипотечное соглашение, свидетельствующее об обязательствах заемщика по отношению к банку. Основаниями для появления этого вида кредита также являются:

1. Сбор документов для передачи недвижимости под залог.
2. Оформление приобретенной за ипотечные средства недвижимости в собственность.

Другими словами, ипотека в силу договора возникает тогда, когда заемщик оформляет жилье под залог. Для банков это большой риск. Пока стороны не зарегистрируют договор, кредитор не может предъявлять права на залоговую недвижимость. Поэтому на этом этапе от клиента требуется предоставление поручителей. К тому же банки нередко повышают процентные ставки до тех пор, пока не будет оформлен залог.

Важно: процедура регистрации ипотечного соглашения осуществляется на основании заявления сторон. Если соглашение заверяет нотариус, заявление о государственной регистрации может подать он (ФЗ № 102).

Если с соглашением все ясно, то, что такое ипотека в силу закона, знают немногие. Она возникает, когда приобретенное жилье становится залогом у банка, но соглашение здесь не играет никакой роли.

Ипотека в силу закона регистрируется при государственной регистрации договора купли-продажи. И документ о праве собственности на приобретенное за кредитные средства жилье содержит информацию о том, что у него имеется определенное обременение. Это обременение не позволяет, к примеру, продать это имущество без разрешения залогодержателя, прописать родственников и т. д.

Помимо этого, основаниями являются:

1. Продажа в кредит. Если объект продается в кредит, он автоматически оказывается заложен, если не предусмотрено другое. Эта норма закона действует и при покупке в рассрочку.
2. Рента. Получатель ренты имеет право залога на недвижимость, которая является объектом соглашения.

Отличия

Ипотека в силу заключенного договора и ипотека в силу закона отличаются такими условиями:

1. Ипотека в силу закона возникает автоматически во время регистрации соглашения купли-продажи, тогда как для второго вида ссуды необходимо заключать соглашение.
2. Для первого случая залогом выступает только приобретенная недвижимость. Для второго – залогом может служить любая собственность заемщика.
3. За регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается, а вот ипотека в силу договора подлежит налогообложению.

Важно знать

Закладывая имущество, необходимо учитывать следующие требования:

1. Неделимое имущество, которое при разделе может потерять свое назначение, нельзя предоставлять как залог.
2. Если для покупки недвижимости с помощью банка необходимо получить разрешение третьих лиц, то без него банк не оформит соответствующее соглашение.
3. Заемщик обязан заботиться о заложенном имуществе и обеспечивать его сохранность.
4. Если возникает возможность утраты или порчи залогового имущества, заемщик обязан сообщить об этом залогодержателю.
5. Банк имеет право проверять состояние заложенной кредитором недвижимости.
6. Любое отчуждение собственности, которая является залогом, возможно только при согласии банка.
7. Лицо, которое приобретает залоговое имущество, получается все права и обязанности залогодателя.
8. После закрытия кредита с недвижимости следует снять обременение.

Оба вида ссуды имеют больше сходства, чем отличий. Например, ипотека, возникающая на основе договора, чаще бывает тогда, когда у субъекта есть право собственности на залоговое имущество. А вот во втором случае у лица его нет, поэтому она появляется на основании государственной регистрации права собственности на залоговое имущество.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора являются абсолютно одинаковыми, если говорить о цели, которую преследуют стороны сделки. Этой целью является обеспечение требований кредитора и приобретение недвижимости. Поэтому правовые последствия при несоблюдении обязанностей у сторон также будут абсолютно одинаковыми.