Изучить организацию технического обслуживания ремонта помещений гостиницы. Скачать правила технической эксплуатации гостиниц и их оборудования

Составление плана-схемы курортной гостиницы

Разработка планировки здания гостиничного предприятия

Составление презентации «Схема жилых этажей знаменитых гостиниц мира»

Тема 1.3. Техническая эксплуатация гостиничных предприятий

Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений

Все объекты туристских учреждений принимают в эксплуата­цию при условии выполнения работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, и возможности их нормального функ­ционирования.

По окончании строительства (реконструкции) зданий их при­нимают рабочая, Государственная и ведомственная комиссии.

Генеральная подрядная организация в письменном виде сооб­щает об окончании работ. Заказчик в пятидневный срок создает рабочую комиссию. В ее состав входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, органов санитарного надзора, инспекции пожар­ного надзора и других организаций. Задача рабочей комиссии - определить готовность к эксплуатации зданий или комплекса.

Комиссия проверяет готовые объекты со всеми необходимы­ми сетями и оборудованием, сопоставляет их с проектом, срав­нивает фактические затраты по документам. Генеральный подряд­чик должен представить все необходимые документы: комплект чертежей и смет, акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты испытаний сетей водопровода, канализации, горячего водоснабжения, отопления и другого оборудования.

Рабочая комиссия определяет сроки устранения недоделок, передает всю документацию заказчику.

В состав Государственной комиссии входят представители Ар­хитектурного комитета, инспекции Государственного санитар­ного и пожарного надзора, могут быть включены представители дорожных организаций, банка, финансирующего строительство.

Государственная комиссия рассматривает представленные за­казчиком акты и документы, устанавливает соответствие объекта и проектной документации, проверяет качество работ и готов­ность объекта к вводу в действие согласно правилам и нормам технической эксплуатации и техники безопасности.

Жилые и общественные здания могут быть введены в эксплуа­тацию только при условии действующих санитарно-технических, электротехнических, энергетических и других устройств, преду­смотренных проектом (лифты, газоснабжение и др.).

Государственная комиссия составляет акт приемки объекта в эксплуатацию. При подписании акта председателем Государствен­ной комиссии объект считается введенным в эксплуатацию и при­нимается на баланс туристского учреждения в состав его основных фондов. После Государственной приемки финансирование объек­тов заканчивается и не должно оставаться никаких недоделок, за исключением работ по озеленению, которые могут быть перенесе­ны на ближайший посадочный период (весна или осень). При этом принятый в эксплуатацию объект не готов для приема туристов до тех пор, пока не подобран штат обслуживающего персонала и не завезены продукты, топливо, необходимые мягкий и жесткий ин­вентарь, мебель и т.д. Это происходит в предпусковой период.

Открытие построенных комплексов или отдельных объектов до­пускается только после проверки специальной приемочной ве­домственной комиссией технической и хозяйственной готовно­сти к обслуживанию туристов. В течение предпускового периода ведомственная комиссия осуществляет контроль за своевремен­ностью проведения работ.

Срок службы здания

Способность здания длительное время сохранять прочность и устойчивость называется долговечностью. Долговечность здания зависит от качества строительства и используемых материалов, а также от условий эксплуатации. По сроку службы здания делят на три группы:

Более 100 лет;

От 50 до 100 лет;

От 20 до 50 лет.

Здания, возводимые на срок службы менее 20 лет, по долго­вечности не нормируются (например, временные сооружения).

С течением времени здания и сооружения утрачивают свои пер­воначальные качества и стоимость. Происходит физический и моральный износ.

Физический износ - потеря зданием с течением времени проч­ности, устойчивости, снижение водо- и воздухопроницаемости, тепловых, звукоизоляционных и других свойств.

На физический износ влияют:

Природный фактор - воздействие внешней среды;

Качество строительно-монтажных работ и материалов при стро­ительстве и ремонт;

Соблюдение норм и правил эксплуатации;

Качество и своевременность текущего и капитального ремонтов;

Использование здания по назначению;

Период нахождения здания в эксплуатации.

При соблюдении норм и правил эксплуатации здания, свое­временном выполнении качественного ремонта интенсивность фи­зического износа снижается и происходит нормальней физиче­ский износ, который должен соответствовать нормативному ус­редненному сроку службы здания.

Период, в течение которого здание должно полностью отве­чать своему назначению и может эксплуатироваться (Зез наруше­ния условий обслуживания проживающих в нем людей (за исклю­чением времени выполнения реконструкции или капитального ремонта), называется нормативным усредненным сроком службы здания.

Нормативные сроки службы здания в целом и его основных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий) со­впадают. Второстепенные конструктивные элементы (крыши, ле­стницы, полы, окна, двери, перегородки) могут изнашиваться дважды или трижды, поэтому для них установлены менее продол­жительные сроки службы. Следовательно, необходимо знать сро­ки службы конструктивных элементов, частей здания ц инженер­ного оборудования, чтобы своевременно выполнять необходимый ремонт, поддерживать их в нормальном состоянии, не допуская преждевременного износа.

Период от момента государственной приемки здания по окон­чании строительства до того, когда его эксплуатация невозможна из-за ветхого состояния или нецелесообразна по экономическим причинам, называется фактическим сроком службы. Фактический срок службы может не совпадать с нормативным, поскольку за­висит:

От качества работ по выбору участка, учету условий климати­ческого пояса;

Условий эксплуатации (соблюдение температурно-вдажностного режима в помещениях, санитарного состояния помещений);

Качества материалов, строительных работ;

Выполнения норм и правил технической эксплуатации (про­ведение текущего ремонта).

По срокам службы и техническому состоянию конструкций определяют процент физического износа здания. Если процент износа превышает 80 %, то состояние здания может быть призна­но аварийным. Объект подлежит списанию с последующей раз­боркой и исключением из балансового учета.

С течением времени здания, сооружения и оборудование ста­реют не только физически, но и морально. Моральный износ за­ключается в несоответствии зданий, сооружений и инженерного оборудования современным требованиям. Он зависит от состоя­ния научно-технического прогресса в строительстве и промыш­ленности, современных требований технической эстетики и пе­риода эксплуатации. Моральный износ характеризуется степенью комфорта, удобства и рациональности, соответствием здания сво­ему назначению.

Физический износ устраняют путем выполнения всех меро­приятий технической эксплуатации, включающих в себя капи­тальный ремонт, при проведении которого заменяют изношен­ные детали конструкций и частей здания. Моральный износ мож­но ликвидировать частично при капитальном ремонте, а полнос­тью только при проведении реконструкции.

3. Система планово-предупредительного ремонта

Эффективность организации обслуживания в туристских уч­реждениях зависит непосредственно от технического состояния основных фондов. По техническому состоянию зданий, сооруже­ний определяют, насколько рационально их используют, правиль­но ли осуществляют необходимые мероприятия по предупрежде­нию преждевременного износа, аварийного состояния.

Каждое туристское учреждение проходит техническую паспор­тизацию. Паспорт имеет каждый объект, находящийся на балансе. Чем полнее и тщательнее составлен паспорт, тем легче планиро­вать и осуществлять мероприятия по эксплуатации. В паспорт вно­сят все изменения по техническому состоянию основных фондов, так как данные паспорта используют при выполнении мероприя­тий по эксплуатации и решении вопросов по реконструкции и перспективному развитию туристского учреждения.

В «Рекомендациях по организации технической эксплуатации зданий и сооружений туристских учреждений» определено, что задачей технической эксплуатации зданий и сооружений являет­ся обеспечение их бесперебойной работы в пределах нормативно­го срока службы, обеспечение благоустройства и санитарно-тех-нического состояния зданий и сооружений и прилегающих к ним участков.

Техническая эксплуатация отражает комплекс организацион­ных и технических мероприятий.

Совокупность организационных и технических мероприятий по надзору и уходу за основными фондами, периодическому про­ведению всех видов ремонта (текущий, капитальный) по заранее составленным планам с целью предупреждения износа, предот­вращения аварий и поддержания основных фондов в постоянной эксплуатационной готовности называется системой планово-пре­дупредительного ремонта основных фондов.

В данную систему входят:

Наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудо­вания;

Технические осмотры;

Выполнение норм и правил эксплуатации;

Наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудо­вания осуществляется заместителем директора по хозяйственной или технической части, главным инженером.

Технические осмотры. Правилами и нормами установлены три вида технических осмотров:

Общий осмотр (00);

Частичный осмотр (40);

Внеочередной осмотр (ВО).

Общий осмотр проводят два раза в год: весной и осенью. Вес­ной, когда все части зданий освобождаются от снега и становятся доступными для обзора, осматривают все конструкции. Общий осмотр проводят в следующей последовательности: прилегающая территория, наружные вводы, внешние сети коммуникаций, фун­дамент и подвальные стены, наружные стены (включая балконы, лоджии, эркеры, архитектурные детали), затем проводят поэтаж­ный осмотр помещений. В результате весеннего общего осмотра определяют техническое состояние здания в целом:

Выявляют дефекты и неисправности, относящиеся к текуще­му ремонту, составляют опись работ (или срочно устраняют неко­торые дефекты);

Определяют объекты, подлежащие капитальному ремонту че­рез год, составляют опись работ;

Составляют опись работ по благоустройству территории и на­ходящихся на ней устройств (спортивные площадки, аттракцио­ны и др.);

Составляют опись работ по подготовке здания к отопительно­му сезону.

На основании описей работ составляют план мероприятий и заказывают проектно-сметную документацию. В плане указывают перечень планируемых работ, сроки их выполнения, способ вы­полнения и ответственного за выполнение. Форма заполнения плана мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гос­тиницы представлена в табл. 1.7.

Таблица 1.7

План мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гостиницы

Осенний осмотр зданий проводят перед наступлением отопи­тельного сезона до образования снежного покрова, затрудняюще­го осмотр. К этому времени должны быть закончены работы по текущему ремонту для подготовки здания к эксплуатации в зим­них условиях. Весь комплекс работ по подготовке к осенне-зимне­му сезону должен быть завершен за 15 сут до начала отопительно­го сезона. Дефекты, которые носят угрожающий характер, устра­няют немедленно, а нарушающие нормальную эксплуатацию зда­ний и целостность конструкций - в срок от одних до пяти суток.

При частичном осмотре проверяют состояние отдельных эле­ментов и частей (фундамент, кровля, водопровод). Частичный осмотр проводят в следующих случаях:

Если не приняты срочные меры по ликвидации причин де­формаций, ведущих к разрушению отдельных конструкций или аварии здания в целом;

При эксплуатации оборудования, которое для обеспечения бесперебойной работы должно проверяться чаще, чем при общем осмотре.

Внеочередной осмотр проводят в срочном порядке не позднее одного-двух дней после стихийного бедствия (сильные ливни, сне­гопады, ураганные ветры и т.п.). Для ликвидации последствий принимаются срочные меры.

Ремонт. Ремонт, входящий в систему планово-предупреди­тельного ремонта, подразделяется на текущий и капитальный.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению конструктивных элемен­тов и частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем профилактических мероприятий по устранению мелких повреждений и неисправностей.

При текущем ремонте не изменяется физическое состояние материала конструкции, однако несвоевременное проведение ра­бот вызывает дополнительные затраты на капитальный ремонт и приводит к сокращению срока службы здания. Например, если не устранить вовремя незначительное повреждение кровли, то это приведет к протечке на чердачное перекрытие, увлажнению всей конструкции со всеми последующими изменениями ее прочности и сокращению срока службы.

Текущий ремонт подразделяется на два вида:

Непредвиденный, выявленный в процессе эксплуатации зда­ния и выполняемый в срочном порядке (1 - 5 сут);

Планово-предупредительный, планируемый по объему и време­ни выполнения.

При непредвиденном текущем ремонте выполняют работы по устранению мелких дефектов и повреждений, которые заранее предвидеть нельзя - они возникают в процессе эксплуатации (на­пример, разбитое стекло). Работы по непредвиденному текущему ремонту выявляют в ходе регулярных ежедневных осмотров зда­ний, уборки помещений обслуживающим персоналом, проведе­ния общих осмотров. Работы проводятся штатным персоналом, а в отдельных случаях - с привлечением рабочих других специ­альностей. Во всех гостиницах должен быть журнал дефектов и неисправностей с указанием в них ответственных лиц и сроков выполнения работ.

Планово-предупредительный текущий ремонт направлен на устранение преждевременного износа конструкций, частей здания и оборудования и характеризуется большим объемом работ по срав­нению с непредвиденным текущим ремонтом (например, окраска и ремонт пола, потолков, фасадов). Необходимость этого вида те­кущего ремонта определяется в ходе различных осмотров. Такие работы в короткий срок выполнить невозможно, так как объект находится в эксплуатации. Поэтому надо заранее подготовить опись работ и смету, материалы и установить возможные сроки выполне­ния ремонта, не нарушая режима обслуживания туристов.

Капитальный ремонт - важнейшая часть системы планово-пре­дупредительного ремонта основных фондов. Капитальным ремон­том считают такой ремонт, при котором заменяют изношенные конструкции и детали более прочными и экономичными, улучша­ющими эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

Капитальный ремонт бывает двух видов:

Комплексный капитальный ремонт - ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, включая внутрен­ние сети водопровода, канализации, отопления, электрообору­дование. Это основной вид капитального ремонта, при котором одновременно восстанавливают изношенные конструктивные эле­менты, отделку, инженерное оборудование и повышают степень благоустройства и комфорта. К комплексному капитальному ре­монту относятся:

переоборудование вспомогательных помещений под жилые, включая переоборудование мансардных этажей;

устройство вспомогательных помещений;

замена изношенных конструкций (кроме стен) новыми из со­временных долговечных материалов;

оборудование зданий всеми видами инженерного благоустрой­ства с присоединением к существующим сетям, замена внутри-квартальных и дворовых инженерных сетей;

устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, антенн, электронных замков;

восстановление бездействующих лифтов;

благоустройство территорий (замощение, асфальтирование, озе­ленение, устройство малых форм и хозяйственно-бытовых пло­щадок).

Определяющим фактором назначения комплексного капиталь­ного ремонта является техническое состояние капитальных стен и фундаментов. Если физический износ стен и фундамента состав­ляет 25 и 35 % соответственно, а в целом по зданию - 60 %, то целесообразно проводить комплексный капитальный ремонт. На период комплексного ремонта обслуживание туристов прекраща­ется;

Выборочный капитальный ремонт - ремонт, при котором ре­монтируют (заменяют) отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерного оборудования. В этом случае он может быть остановочным (когда функциональная деятельность здания прекращается) или безостановочным.

Для осуществления капитального ремонта должны быть разра­ботаны проектно-сметная документация и план капитального ре­монта. Во время его проведения должен осуществляться контроль качества ремонтно-строительных работ и приемочный контроль. Приемка объекта проводится приемочной комиссией, которая составляет акт приемки.

Современные отели оснащены сложным инженерно-техническим оборудованием, которое обеспечивает высокий уровень благоустройства, максимальные удобства и комфорт. Это оборудование состоит из следующих групп: санитарно-техническое (водопровод, канализация, холодное и горячее водоснабжение, отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха, централизованное пылеудаление, мусоропровод, бельепроводы); энергоснабжение (освещение и силовые сети); лифтовое хозяйство (пассажирские, служебно-хозяйственные и грузовые лифты, эскалаторы); слаботочные устройства и автоматика (телефонизация, радиофикация, пожарная охранная и служебная сигнализация).

В гостиничном хозяйстве важную роль играет система кондиционирования, отопления и вентиляции воздуха. Вентиляционные системы обеспечивают оптимальный режим и наиболее благоприятные параметры воздуха. Система отопления состоит из теплового генератора, нагревательных приборов и теплопроводов. В отопительный сезон система отопления должна работать бесперебойно и обеспечивать нормальную температуру во всех помещениях.

Слаботочное хозяйство. Для работы силовых установок, нагревательных и осветительных приборов используется электроэнергия. В состав силового оборудования гостиницы входят электродвигатели, машины для уборки помещений, лифты, холодильники, насосы, компрессоры, станки и т. д. Использование оборудования характеризуется временем работы, мощностью, общей и удельной выработкой электроэнергии.

Водопроводная сеть обеспечивает здание гостиницы водой для питьевых и хозяйственно-бытовых нужд. Загрязненная вода попадает в систему канализации и удаляется из гостиницы. Наряду с обеспечением гостиниц холодной водой действуют системы горячего и пожарного водоснабжения. Качество и температура воды, поступающей в гостиницу, должны соответствовать требованиям стандарта. На одного проживающего может приходиться до 300 литров воды в сутки.

Отопительные системы. Для отопления гостиниц применяются различные системы водяного, парового или воздушного отопления. Расход тепла зависит от объема и конфигурации здания, величины потерь тепла в отапливаемых помещениях, температуры наружного воздуха, особенностей конструкции здания. Общее потребление тепла включает потребление на отопление, вентиляцию и горячее водоснабжение.

Для гостиниц надежным средством извещения о пожаре является автоматизированная система пожарной сигнализации. Разнообразные пожарные извещатели позволяют выбрать для каждого помещения гостиницы наиболее подходящий физический принцип обнаружения возгорания: оптический, ионизационный, тепловой. Система призвана обнаруживать пожар на ранней стадии, обеспечивать локализацию очага возгорания, быстро реагировать на появление дыма.

Инженерно-техническая служба - одна из многочисленных служб гостиничного предприятия, которая возглавляется главным инженером или директором по эксплуатации здания отеля. В зависимости от размера гостиницы и ее категории инженерно-техническая служба может иметь несколько подразделений. Чаще всего можно встретить административный отдел, инженерный отдел, а также различные ремонтные мастерские.

Административный отдел образуют секретариат, канцелярия, подразделения снабжения, складирования, профилактических проверок, планирования и учета и т. д. Персонал административного отдела представлен инженерами по технике безопасности, охране труда, электрооборудованию, водопроводным и канализационным сетям и т. д. В данном отделе также работают менеджеры по снабжению, сбыту, контролю и т. д.

Инженерный отдел отвечает за поддержание сложных систем в рабочем состоянии и их ремонт. Эти системы используются как персоналом отеля, так и самими гостями. При этом руководство и персонал отеля практически не имеют контроля за тем, как гости используют оборудование отеля. Вместе с тем, инженерно-техническая служба несет прямую ответственность за такое оборудование.

Функциями по поддержанию инженерных систем и коммуникаций в рабочем состоянии являются: подогрев воды; вентиляция и очистка воздуха; эксплуатация насосных и электрических систем; эксплуатация холодильных систем и оборудования пищеблока; эксплуатация компьютерных систем; эксплуатация лифтового хозяйства; отопление помещений. Ниже приведем пример технических подразделений инженерной службы одной из российских гостиниц (рис. 5.3.)

Технические подразделения инженерной службы

Рис. 5.3. Технические подразделения инженерной службы

Инженерная служба также может иметь в своем составе мастерскую по ремонту мебели, ковров, а также службу, проводящую ремонт номеров (малярные, сантехнические работы). Служба главного инженера также осуществляет контроль за расходованием воды, электроэнергии, газа. Все работы, выполняемые этой службой, регистрируются в специальном журнале.

Важная задача инженерной службы - обеспечение пожарной безопасности. Пожар - довольно распространенное явление в гостиничном бизнесе. Основные причины пожара в отеле: курильщики, неисправное электро- и кухонное оборудование, камины, химикалии на складе, возгорание мусора. Система пожарной безопасности включает в себя систему пожарной сигнализации во всех помещениях отеля, средства пожаротушения (пожарные рукава, огнетушители и т. д.), средства эвакуации (пожарные лестницы), а также регулярные мероприятия по обучению персонала. Все номера необходимо обеспечить схемами эвакуации при пожаре.

Безопасный труд работников гостиниц

Современная гостиница – сложное хозяйство. Оно оснащено большим количеством различного оборудования и имущества, имеет десятки технических служб, отделов и подразделений. В нем трудится значительное число обслуживающего персонала с круглосуточным циклом работы и беспрерывной сменой проживающих. Все эти факторы требуют неукоснительного соблюдения правил и норм охраны труда.

Требования по охране труда, содержащиеся в Межотраслевых правилах по охране труда при предоставлении гостиничных услуг (далее – Правила) направлены на обеспечение здоровых и безопасных условий труда работающих гостиниц и распространяются на всех работодателей независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности.

Лица, виновные в нарушении требований настоящих Правил, привлекаются к ответственности в соответствии с законодательством.

Управление охраной труда в гостинице осуществляет ее руководитель, в структурных подразделениях гостиницы – руководители структурных подразделений.

В целях профилактики производственного травматизма и профессиональных заболеваний, улучшения условий и охраны труда работающих в гостиницах разрабатываются и реализуются планы мероприятий по охране труда .

Периодический контроль за соблюдением законодательства об охране труда в гостиницах производится: ежедневно, ежемесячно и ежеквартально.

В целях безопасности работников гостиниц, проживающих и посетителей:

· строительные конструкции, инженерные сети зданий и сооружений гостиниц должны эксплуатироваться в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов ;

· техническая эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с проектной, эксплуатационной и другой документацией, составленной в установленном порядке;

· в процессе технической эксплуатации зданий гостиниц необходимо соблюдать требования ТКП «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения» (ТКП 45-1.04-14-2, утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 01.01.01 г. № 000;

· в процессе эксплуатации не допускаются переоборудование и перепланировка зданий (помещений) гостиниц, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий, нарушению противопожарных норм и правил, нарушениям в работе инженерных систем и (или) установленного в них оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;

· контроль за техническим состоянием здания гостиницы осуществляется работодателем путем проведения плановых и неплановых (внеочередных) технических осмотров (далее – осмотры).

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные . Общие осмотры проводятся 2 раза в год (весной и осенью). Неплановые осмотры должны проводиться после стихийных бедствий, аварий и при выявлении недопустимых деформаций оснований. По результатам осмотра оформляется акт, который подписывается всеми членами комиссии и утверждается работодателем или уполномоченным им лицом.

Эксплуатация различных систем

Ежегодно в гостиницах должны осуществляться мероприятия, связанные с подготовкой к эксплуатации в осенне-зимний период внутренних систем теплоснабжения , системы отопления, вентиляции , кондиционирования воздуха. Все они должны быть подготовлены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов по их проектированию.

Система отопления зданий гостиниц должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

­­­­­­– контрольно-измерительные приборы, регулирующая и запорная арматура должны быть в исправном состоянии;

– тепловая изоляция трубопроводов в помещениях должна быть неповрежденной.

Системы теплоснабжения, вентиляции, кондиционирования воздуха должны обслуживаться работающими, имеющими соответствующую профессию и прошедшими в установленном порядке обучение безопасным методам и приемам работы (далее – обслуживающий персонал).

Обслуживающий персонал должен осуществлять контроль за работой систем отопления (в течение отопительного сезона), вентиляции и кондиционирования воздуха, своевременно устранять неисправности. Обнаруженные неисправности должны регистрироваться в соответствующем журнале с последующей отметкой даты их устранения, вида выполненных работ и фамилий работающих, устраняющих неисправности (проводивших ремонт).

Персоналу, обслуживающему системы вентиляции , необходимо:

– в установленные сроки проверять состояние воздуховодов, воздухоприемных и воздуховыпускных устройств;

– следить за тем, чтобы они не имели засоров и механических повреждений;

– производить прочистку загрязненных воздуховодов только при остановленном вентиляторе ;

– проверять целостность антикоррозийного покрытия воздуховодов.

Мусоропроводы в гостиницах устраиваются в лестничных клетках или в отдельных помещениях. В помещениях отдыха работающих устройство мусоропроводов не допускается.

Дверки (ревизии) в верхней части стволов мусоропровода во избежание их открывания при возгорании мусора должны быть заперты.

Загрузочные клапаны и помещения, в которых они находятся, должны содержаться в чистоте.

При эксплуатации систем мусороудаления необходимо:

– следить за целостностью и плотностью закрывания крышек мусоропровода;

– регулярно производить смазку подвижных узлов мусороприемных клапанов .

Сбрасывание мусора в загрузочный клапан должно производиться небольшими порциями. Крупные части мусора должны быть измельчены для свободного прохождения через загрузочный клапан. Мелкий и пылевидный мусор перед сбрасыванием в мусоропровод следует завертывать в малогабаритные пакеты, свободно размещающиеся в загрузочном ковше.

В случае засоров или неисправностей мусоропровода необходимо немедленно сообщить об этом диспетчеру, лицу, ответственному за эксплуатацию систем мусороудаления, должностному лицу и временно прекратить пользование мусоропроводом до ликвидации неисправности.

Снятие загрузочных клапанов и их ремонт должны производиться только лицами, ответственными за эксплуатацию систем мусороудаления.

Прочистку ствола мусоропровода следует осуществлять через ревизию верхней части ствола опусканием на тросе специального груза, а также через отверстия загрузочных клапанов при снятии их подвижных частей.

Для защиты работающих от травм падающими тяжелыми предметами на время смены мусоросборников и опорожнения бункера следует закрывать шибер в нижней части ствола.

В момент наполнения сборника его следует закрывать шторой (чехлом).

Вынос мусоросборников вручную должен производиться двумя рабочими.

Пылеудаление в гостиницах должно осуществляться пылесосами или специальной централизованной системой пылеудаления, а также ручной влажной и сухой уборкой.

Независимо от наличия и характера уборочных механизмов уборочный инвентарь должен обеспечивать необходимые удобства для работающих, занятых уборкой гостиницы. При уборке следует применять самозакрывающиеся совки, переносные контейнеры мелких габаритов, легкие тележки и другое.

Техническое обслуживание систем централизованного вакуумного пылеудаления (далее – ЦВП) должно осуществляться лицами, имеющими соответствующую профессию (должность), прошедшими в установленном порядке обучение безопасным методам и приемам работы, знающими механическую и электрическую части системы и дистанционное управление ее работой.

Ввиду мелкой дисперсности пыли следует не допускать ее разлетания, высыпания на поверхность пола. Следует помещать ее в плотные пакеты для вывоза в места обезвреживания мусора.

Эксплуатация электрооборудования

Установка нового оборудования, капитальный ремонт и модернизация действующего электрооборудования должны производиться в соответствии с проектной документацией.

Работающие, обслуживающие электрооборудование (далее – электротехнический персонал), обязаны:

– обеспечить нормальную, безаварийную работу всех электроприемников в соответствии с проектом и требованиями соответствующих нормативных правовых актов, в том числе технических нормативных правовых актов, а также запроектированные уровни освещенности во всех помещениях гостиницы и ее территории;

– заменять вышедшее из строя электрооборудование;

– проводить периодические осмотры электрооборудования.

Работающие в гостиницах должны быть осведомлены о возможности поражения электрическим током, мерах безопасности и мерах по оказанию первой помощи попавшему под напряжение.

Проживающие в номерах должны быть предупреждены о запрещении использования в номерах электронагревательных приборов, за исключением электроприборов личной гигиены (электробритва, электромассажер, электробигуди и тому подобное).

Для подключения уборочных машин в коридорах должны устанавливаться специальные штепсельные розетки с третьим заземляющим контактом.

В помещениях ванных комнат, санузлов, туалетах, душевых, раздевалках при душевых помещениях не допускается установка выключателей и штепсельных розеток.

Установка штепсельных розеток для электробритв, фенов в ванных комнатах допускается только при питании их через индивидуальный разделительный трансформатор.

В гладильных комнатах с проводящими полами должны иметься напольные изолирующие настилы, жестко прикрепленные к полу, или диэлектрические коврики, приклеенные к полу.

Рабочая поверхность гладильного стола должна изготавливаться из изолирующих материалов (дерево, жаростойкая пластмасса и тому подобное). Стол должен быть расположен так, чтобы человек, пользующийся утюгом, не мог одновременно прикасаться к корпусу утюга и заземленным частям оборудования или к токопроводящим конструкциям или поверхностям. Подставка для утюга должна изготавливаться из изолирующего материала.

Стиральная, сушильная, сушильно-гладильная машины, гладильный пресс, центрифуга, лифт должны быть снабжены механической и электрической блокировками, препятствующими пуску электродвигателя при открытых люках, дверях или ограждениях.

Исправность блокировок должна проверяться перед началом каждой смены.

Стиральной машине, гладильному прессу, другим машинам, имеющим электрический привод, должен быть присвоен порядковый номер, нанесенный на видном месте.

На все пусковые устройства и кнопки управления должны быть нанесены четкие надписи с указанием, к каким машинам они относятся.

К оперативному обслуживанию и осмотру электроустановок гостиницы допускаются лица, имеющие соответствующую профессию (должность), прошедшие в установленном порядке обучение безопасным методам и приемам работы, с присвоением группы по электробезопасности (II – V).

Численность электротехнического персонала, производящего ремонт, чистку и проверку электроустановок, определяется лицом, ответственным за электрохозяйство.

Персоналу с группой по электробезопасности ниже III запрещается единоличное проведение работ, связанных с доступом к токоведущим частям оборудования.

Эксплуатация светильников без защитных стекол, рассеивателей или решеток, предусмотренных конструкцией, не допускается.

Светильники общего пользования должны подвергаться периодическому осмотру и чистке не реже 2 раз в год.

Чистка светильников должна совмещаться со сменой перегоревших ламп, стартеров, заменой вышедших из строя отражателей, защитных колпаков и других элементов светильников.

Электротехнический персонал, выполняющий работы в электроустановках , должен быть обеспечен средствами защиты в соответствии с требованиями нормативных правовых актов и норм комплектования средствами защиты работающих в электроустановках. Выдаваемые средства защиты должны соответствовать условиям работы и обеспечивать безопасность труда.

Электротехнический персонал должен быть обучен правилам применения средств защиты и проинструктирован о порядке использования и ухода за средствами защиты.

Электрические плиты , установленные в ресторанах, буфетах и других помещениях гостиницы, должны быть заземлены.

Групповая сеть питания электроплиты должна быть защищена от перегрузок и коротких замыканий приборами защиты, установленными только в фазных проводах.

Электрические плиты, присоединяемые к трехфазной сети, должны быть защищены трехфазными автоматическими выключателями.

Текущий ремонт электроплит должен проводиться по графику, утвержденному лицом, ответственным за электрохозяйство гостиницы, ресторана, не реже одного раза в 6 месяцев.

Электрические плиты должны быть установлены на расстоянии не менее 0,5 м от заземленного оборудования. При невозможности обеспечить указанное расстояние должна быть предусмотрена установка ограждающих конструкций.

Эксплуатация оборудования

Эксплуатация оборудования, применяемого в гостиницах, должна осуществляться в соответствии с требованиями эксплуатационной документации организаций-изготовителей, нормативных правовых актов, в том числе технических нормативных правовых актов.

Эксплуатация оборудования без предусмотренных конструкцией ограждающих устройств, предохранительных устройств, блокировок, систем сигнализации и других средств коллективной защиты не допускается.

Размещение и эксплуатация оборудования в помещениях и на рабочих местах не должны представлять опасность для работающих.

Оборудование не должно иметь острых углов, кромок и неровных поверхностей, представляющих опасность для работающих.

Все движущиеся, вращающиеся и выступающие части оборудования, вспомогательных механизмов должны иметь защитные ограждения, чтобы исключалась возможность травм работников.

Открывающиеся дверцы, крышки, щитки оборудования должны иметь устройства, исключающие их случайное снятие и открывание.

Ограждения, открываемые вверх, должны фиксироваться в открытом положении.

Ограждения, которые по условиям работы не требуют частого снятия, должны демонтироваться только с помощью слесарного инструмента.

Ограждение, периодически открывающееся вручную, должно быть окрашено с внутренней стороны в сигнальный цвет.

На наружную сторону ограждения наносят или крепят в зависимости от вида опасности предупреждающий знак безопасности.

Опасная зона оборудования, где по условиям работы ее полное ограждение невозможно, должна иметь бесконтактную блокировку.

Конструкция и расположение органов управления оборудования должны исключать самопроизвольное изменение их положения вследствие вибрации и других воздействий.

Узлы оборудования, являющиеся опасными для обслуживания, должны быть окрашены в опознавательные цвета и иметь знаки безопасности согласно требованиям технических нормативных правовых актов.

Вспомогательные операции (уборка, смазка, чистка, смена инструмента и приспособлений, регулировка оградительных, предохранительных и тормозных устройств и тому подобное), а также работы по техническому обслуживанию и ремонту оборудования должны выполняться при выключенном оборудовании. На пусковых устройствах вывешиваются плакаты: "Не включать! Работают люди!".

Не допускается производить работу на неисправном оборудовании, при неисправности контрольно-измерительных приборов, заземляющих устройств, технологической оснастки, инструмента, защитных ограждений, блокировок и устройств, электрооборудования, пусковой аппаратуры, кнопок и рукояток управления.

В настоящее время все гостиницы компьютеризированы (ПК), поэтому при работе с ПК на работников могут оказывать неблагоприятное воздействие следующие опасные и вредные производственные факторы:

· повышенный уровень электромагнитных излучений;

· повышенный уровень ионизирующих излучений;

· повышенный уровень статического электричества;

· повышенная напряженность электростатического поля;

· повышенная или пониженная инонизация воздуха;

· повышенная яркость света;

· прямая и отраженная блесткость;

· повышенное значение напряжения в электрической цепи, замыкание которой может произойти через тело человека;

· статические перегрузки костно-мышечного аппарата и динамические локальные перегрузки мышц кистей рук;

· перенапряжение зрительного анализатора;

· умственное перенапряжение;

· эмоциональные перегрузки;

· монотонность труда.

Для снижения уровня напряженности электростатического поля при необходимости применяются экранные защитные фильтры. При эксплуатации защитный фильтр должен быть плотно установлен на экране монитора и заземлен.

Для обеспечения оптимальных параметров микроклимата проводится регулярное в течение рабочего дня проветривание и ежедневная влажная уборка помещений, используются увлажнители воздуха.

Запрещается:

· устанавливать системный блок в закрытых объемах мебели, непосредственно на полу;

· использовать для подключения ПК розетки, удлинители, не оснащенные заземляющим контактом (шиной).

Перевозка багажа

При перевозке багажа на тележке не следует нагружать тележку более ее грузоподъемности.

Перевозимый багаж необходимо размещать равномерно по всей площади платформы тележки. Более тяжелый груз должен размещаться внизу, а легкий – сверху.

При размещении на тележке багажа, уложенного в высокий штабель, во избежание падения груз необходимо закреплять.

Передвигать тележку по поверхности необходимо только в направлении "от себя", находясь всегда сзади передвигаемой тележки.

Обслуживание в номерах

Работы по обслуживанию номеров гостиниц должны проводиться в соответствии с требованиями Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов "Гигиенические требования к устройству, оборудованию и содержанию гостиниц".

Перед началом работы по уборке помещения следует произвести осмотр помещения, убрать мешающие или способные вызвать травму предметы – лезвия, иголки, гвозди, кнопки, осколки стекол и тому подобное.

Уборка помещений должна производиться при достаточном освещении.

К работе с пылесосами, другими уборочными машинами может быть допущен обслуживающий персонал гостиницы, прошедший обучение безопасным методам и приемам работы, которому присвоена группа по электробезопасности I.

Для перевозки уборочного инвентаря и материалов должны использоваться специальные тележки. В тележке должны быть предусмотрены места для размещения белья, пылесоса, ящика с химическими средствами, веника с совком, тряпки и ведра для мусора.

Оставлять в проходах, проездах, дверных проемах и тому подобном уборочный инвентарь и средства для уборки не допускается.

Применяемые лестницы (стремянки) должны быть испытаны на статическую нагрузку.

Перед началом работ по мойке стекол в оконных рамах должна быть проверена прочность крепления стекол и самих рам.

Специальные электроприборы (полотер, пылесос, уборочная машина и тому подобное) и уборочный инвентарь, применяемые при уборке, должны использоваться в соответствии с технологией уборки.

При уборке необходимо пользоваться только исправными электроприборами и уборочным инвентарем. Горничным самостоятельно производить их ремонт запрещается.

При работе электроприборов следует соблюдать режим работы, предусмотренный инструкцией по эксплуатации организации-изготовителя.

Перед включением в сеть электроприборов следует проверить исправность изоляции проводов, штепсельных вилок, соответствие напряжения, указанного на приборе, напряжению в сети. Пользоваться электроприборами с поврежденным кабелем или штепсельной вилкой запрещается.

Не допускается перегиб электрошнуров, защемление их в дверных проемах, становиться на них ногами.

При работе с электроприборами запрещается:

· оставлять их включенными в сеть без присмотра;

· отключать, выдергивая вилку из розетки за шнур;

· передвигать за электрошнур .

Запрещается класть на электроприборы и нагревательные устройства тряпки, другие предметы.

Электромашины, используемые при уборке, должны быть оснащены средствами звуковой и световой сигнализации.

Убираемые площади в местах общего пользования следует ограждать специальными предупреждающими знаками.

Используемые электроприборы и уборочный инвентарь следует хранить чистыми и исправными в отведенных для этих целей помещениях.

Очистка резервуаров сбора пыли пылесосов должна производиться при отключенном от электросети пылесосе.

Протирка плафонов и другой электрической арматуры должна выполняться при отключении электропитания.

Запрещается вытирать рубильники, производить ремонт электропроводки , выключателей, штепсельных розеток, устанавливать и менять электролампы, прикасаться к неизолированным проводам.

Пол с подогревом необходимо отключать перед началом уборки. Моющие составы, используемые при уходе за электропроводящими напольными покрытиями, не должны приводить к снижению электропроводности.

Электророзетки, выключатели и осветительную арматуру протирать влажной тряпкой не допускается.

Во избежание скольжения полы после мытья следует протирать насухо.

Пролитую на пол жидкость, воду следует немедленно убирать.

Уборка санитарных узлов должна производиться с применением необходимых средств индивидуальной защиты.

При переноске горячей воды в ведрах необходимо, чтобы ведра не были полными и имели крышки.

Разогревать пасту для натирания пола следует только на закрытой электроплитке в металлическом сосуде на водяной бане.

При подаче пищи в номера гостиницы связь между раздаточной основного пищеблока и жилой частью гостиницы должна быть обеспечена по служебным коридорам и лестницам, лифтом или с применением специальных подъемников.

При выполнении услуг по доставке пищи в номер необходимо использовать специальную тележку.

При перевозке следует пользоваться исправными тележками, передвигать тележки следует в направлении "от себя".

При переноске горячей пищи не допускается прижимать посуду к себе.

Крышки посуды с горячей пищей следует открывать осторожно "на себя".

Посуда с горячей пищей должна быть расположена на тележке устойчиво.

При соприкосновении с горячими поверхностями инвентаря и кухонной посуды следует использовать средства защиты рук.

Химические средства (моющие, чистящие, дезинфицирующие средства, защитные лаки, мастики, кристаллизаторы и тому подобное), используемые при уборке, должны использоваться в соответствии с требованиями инструкций организаций-изготовителей.

Для хранения и приготовления используемых моющих и дезинфицирующих средств должно быть выделено отдельное помещение.

Конструкция стеллажей для хранения химических средств должна быть рассчитана на соответствующие нагрузки, обеспечивать устойчивое положение складируемых материалов и исключать их падение при хранении.

При одновременном использовании в период уборки нескольких чистящих средств не допускается смешивать их между собой в целях предотвращения образования вредных веществ или газов.

Химические средства должны храниться только в оригинальной упаковке организаций-изготовителей.

Нельзя оставлять разведенную (кашеобразную) хлорную известь в закрытом помещении, а также заливать ее горячей водой во избежание интенсивного образования вредных газов.

Использовать для мытья полов, оконных рам, мебели и тому подобного бензин, керосин, ацетон , скипидар, другие легковоспламеняющиеся и горючие жидкости запрещается.

Не допускается хранение химических средств в открытых упаковках.

На всех упаковках с химическими средствами должны быть этикетки с четко различимым наименованием.

Используемые химические средства не должны оказывать вредное воздействие на работающих.

При работах с химическими средствами, имеющими в своем составе вредные вещества или выделяющими их при применении, должны использоваться средства индивидуальной защиты в соответствии с инструкциями организаций-изготовителей.

Использовать химические средства иностранного производства, не имеющие указаний по их безопасному применению на русском или белорусском языке , запрещается.

Весь комплекс работ по эксплуатации здания помещений и оборудование отеля можно объединить в 4 ключевые группы: Техническое обслуживание здания и сооружений отеля; Санитарное содержание помещений отеля и прилегающей территории; Обеспечение коммунальными услугами; Ремонт помещений и реконструкция зданий и сооружений отеля. Техническое обслуживание представляет собой комплекс работ и мероприятий по поддержанию в исправном состоянии всех элементов здания и сооружений отеля а так же обеспечении соответствие параметров этих...

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Лекция 2. Управление эксплуатацией зданием гостиничного комплекса.

Любой гостиничный комплекс – это не просто предприятие сферы сервиса, это, прежде всего объект недвижимости, который требует правильной эксплуатации и управлении.

Весь комплекс работ по эксплуатации здания, помещений и оборудование отеля можно объединить в 4 ключевые группы:

1. Техническое обслуживание здания и сооружений отеля ;
2. Санитарное содержание помещений отеля и прилегающей территории ;
3. Обеспечение коммунальными услугами ;
4. Ремонт помещений и реконструкция зданий и сооружений отеля.

Техническое обслуживание представляет собой комплекс работ и мероприятий по поддержанию в исправном состоянии всех элементов здания и сооружений отеля, а так же обеспечении соответствие параметров этих элементов требованиям эксплуатационных стандартов.

В состав комплекса мероприятий по техническому обслуживанию здания отеля могут включаться следующие работы:

• Периодический осмотр конструкций и инженерного оборудования сооружений отеля, а также внешних коммуникаций ;
• Проведение технического надзора и оценки технического состояния строения и коммуникаций ;
• Наладка технических систем и устранение незначительных повреждений для обеспечения бесперебойности обслуживания гостей ;
• Работы по подготовки к сезонной эксплуатации – весенне-летней, и осенне-зимней ;

Планирование мероприятий по техническому обслуживанию предусматривает выполнение следующих работ:

• Уточнение и обновление проектной документации строений и коммуникаций, ее изучение на предмет имеющихся и предполагаемых технических и эксплуатационных характеристик элементов здания и оборудований ;
• Определение требований и показателей к уровню качества, которое должно быть достигнуто в результате проведения мероприятий по технической эксплуатации ;
• Составление перечня работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту внутри и снаружи отеля ;
• Проведение оценки периодичности выполнения работ и объема их ресурсного обеспечения, а также соотнесение потребностей и возможностей.

Порядок организация и проведения комплексных мероприятий по техническому обслуживанию здания отеля:

1. Планирования и анализ мероприятий по технической эксплуатации ;
2. Организация и проведение технического обслуживания здания отеля ;
3. Контроль и оценка эффективности мероприятий ;

Санитарное содержание. Представляет собой уборку гостевых номеров и общественных помещений. Данная функция является одной из важнейших в системе эксплуатации отеля, а так же достаточно сложной с точки зрения реализации в связи с большим количеством помещений требующих ежедневной уборки и постоянной необходимостью координации информации о статусе гостевых номеров со службой размещения

Обеспечение отеля коммунальными услугами . Представляет процесс планирования расходов ресурсов, обеспечивающих нормальное функционирование отеля, а так же проверка уровня ресурсного обеспечения.

Планирование расходов могут осуществляться :

• С применением укрупненных показателей расходов ресурсов, нормированных на единицу объема или площади, с учетом типа здания и технических характеристик ;
• Расчетом расходов либо по мощности потребителей ресурсов, имеющихся на объекте, либо с использованием расчетных моделей и нормативов ;

Ремонт помещений и конструкций отеля. В процессе технического обслуживания здания отеля оценивается не только его физический износ, но и его функциональное устаревание. В зависимости от состояния помещения и от уровня соответствия параметров его элементов нормативам, принятым в гостиничной индустрии, планируются работы по ремонту и реконструкции.

Всю совокупность работ по ремонту или реконструкции можно сгруппировать в два основных блока:

• Планово-предупредительные ремонтные работы, т.е. работы и мероприятия по проведению текущих и капитальных ремонтов с определенной периодичностью в целях поддержания эксплуатационных параметров отеля в течение нормативного срока службы с учетом физического износа ;
• Ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик отеля для предотвращения или устранения морального износа здания в целях повышения эффективности его использования ;

К работам планово-предупредительного характера в большей степени относят текущий ремонт.

Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а так же устранение мелких повреждений и неисправностей. По видам производимых работ текущий ремонт различают:

• Текущий профилактический ремонт
• Текущий непредвиденный ремонт
• Аварийный ремонт
• Охранно-поддерживающий ремонт

К ремонтным работам по улучшению технико-экономических характеристик отеля, как правило, относя капитальный ремонт (оговорка ) Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций, а так же инженерно-технического оборудования здания в связи с физическим, моральным износом и разрушением.

Выделяют следующие виды капитального ремонта:

• Комплексный капитальный ремонт
• Выборочный капитальный ремонт

Техническая документация.

Техническая документация является основной базой для планирования, организации и анализа эффективности эксплуатации здания отеля. В состав технической документации здания отеля входят техническая документация длительного хранения, к ним относят:

• план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем ;
• проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на здание отеля ;
• акты приемки здания отеля от строительных организаций ;
• акты технического состояния здания отеля на передачу собственнику ;
• схемы сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. ;
• паспорта котельного хозяйства, котловые книги ;
• паспорта лифтового хозяйства ;
• технический паспорта на каждое здание, сооружение и земельный участок ;
• исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление ) .

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

• сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт ;
• акты технических осмотров ;
• журналы заявок ;
• протоколы измерения сопротивления электросетей ;
• протоколы измерения вентиляции.